12月21日，以“不动产金融创新与可持续发展”为主题的2016上海不动产金融高峰论坛暨东方不动产金融研究中心成立仪式在中国金融信息中心成功举行。本次论坛由华东师范大学、上海市房产经济学会、陆家嘴金融城发展局、中国金融信息中心联合主办，华东师范大学经济与管理学部、东方房地产学院、张永岳工作室共同承办，《上海金融》杂志提供学术支持，上海仟邦资都金融服务有限公司特别支持，房金所金融服务股份有限公司、快快金融信息服务（上海）有限公司协办。
论坛现场
华东师范大学副校长汪荣明，上海市住建委巡视员、上海市房产经济学会会长庞元，中国金融信息中心总经理叶国标，华东师范大学经济与管理学部副主任、工商管理学院院长冯学钢，中山证券首席经济学家李国旺，上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海市立信会计金融学院王洪卫，上海市公积金管理中心原主任、上海市房产经济学会副会长沈正超，华东师范大学房地产系主任胡金星，平安银行上海分行投行业务部总经理朱炳瑜，上海仟邦资都金融服务有限公司副董事长于扬利，房金所联合创始人李晶，快快金融信息服务（上海）有限公司董事长助理王慧敏，互融CLUB总裁彭加亮，魔方金服董事长凌骏等嘉宾出席本次论坛并共同见证了“东方不动产金融研究中心”揭牌仪式。论坛由东方房地产学院院长张永岳主持。
华东师范大学副校长汪荣明致辞
华东师范大学副校长汪荣明在致辞中表示，房地产与金融都是关乎国家民生的重要话题，也是上海建设卓越全球城市和四个中心目标的重要组成部分。根据2016年中国家庭财富调查报告，我国居民个人资产中60%是房地产。随着利率市场化和金融改革的推进，房地产金融化日趋明显，这在解决房地产企业融资困难以及提高住房消费群体可支付能力方面发挥了重要的作用，但也带来了一、二线城市房地产价格持续上涨。
汪荣明讲到，2016年中共中央政治局会议和中央经济工作会议上强调要防控资产泡沫，在这样的背景下，举办此次论坛，相信大家的思想交流、智慧碰撞会进一步探讨对房地产业与金融业互动融合的理解，为解决房地产泡沫找到好的思路与方案，并为房地产的健康稳定发展，献计献策。
汪荣明表示，本次上海不动产金融高峰论坛，来自房地产和金融机构的著名专家和企业领袖将发表精彩的演讲，分享房地产金融领域的最新研究成果和实践经验。他衷心希望通过举办本次论坛华东师范大学能够搭建学界、业界与政界在房地产金融领域的研究平台，共同探讨房地产金融化存在的深层次的理论问题与前沿课题，推动房地产学科以及房地产与金融交叉学科的发展。
中国金融信息中心总经理叶国标致辞
中国金融信息中心总经理叶国标表示，吃穿住行，安居乐业，居者有其屋是人最重要的生活条件之一，因而房地产是经济生活的重要元素。三十多年来，我国房地产业发展非常迅猛，而且与金融业的支持息息相关，两者互相借力，互相推进，相辅相成。当前，房地产也出现了一些泡沫和风险，比如房价越调控越涨，杠杆率越来越高，放大了风险。房地产非常复杂，也非常重要，不仅与金融、经济相关，也与民生改善、社会和谐、政治稳定休戚相关，所以政府、金融界、企业界、学界、媒体等都对其格外关注。
作为经济的核心与命脉，金融既要创新，更要稳健，要可持续发展。金融必须创新，不创新就没有方向，没有出路，但创新的目的是为了服务实体经济，为了服务民生，为了提高市场配置资源的效率。金融对经济的作用，就好像血液之于人体一样，比如人读书思考的时候血液尽量供给到脑部，吃完饭后血液又要尽量供给到胃部。哪里有需要，资源就配置到哪里去，经济体就健康有活力。所以，不动产金融的创新，实际上为了提高不动产的市场配置的效率，让它活起来、动起来。华师大是一所名校，在金融和房地产等领域拥有雄厚的师资力量和专家资源，我们与华师大、陆家嘴金融城发展局联手来研讨不动产金融，为政府部门和市场参与者出谋划策是一件很有意义的事情。
中国金融信息中心是新华社的直属机构，是新华社和上海市政府战略合作的重大成果，我们既要服务于新华社打造国际一流新型世界性通讯社的战略目标，也要服务于上海国际金融中心建设的国家战略，我们的定位就是开放、服务、分享、共赢的多功能国际化平台。在新华总社的坚强领导下，在上海市政府和社会各界的鼎力支持下，经过两年多的努力，中国金融信息中心已经初步成为上海的一张名片，一个地标，成为一个人才荟萃、智慧碰撞、思想交流、信息发布的重要平台、重要窗口，初步实现了出品牌、出形象、出功能、出声音、出效益的预设目标。
东方不动产金融研究中心揭牌仪式
华东师范大学副校长汪荣明、中国金融信息中心总经理叶国标共同为东方不动产金融研究中心揭牌。
东方不动产金融研究中心是由中国金融信息中心和华东师范大学下属的东方房地产学院联合发起、共同设立的非盈利性的不动产金融研究机构，联合政、产、学、研多方的力量，致力于对不动产金融创新实践过程中的现象和问题进行多角度的理论研究和对策分析，形成“东方观点”，服务经济社会发展。
上海市住建委巡视员、上海市房产经济学会会长庞元主旨演讲
上海市住建委巡视员、上海市房产经济学会会长庞元围绕“货币信贷、土地物权与房地产价格问题”展开主旨演讲。他讲到，三次中央政治局会议以及中央经济工作会议所强调的我国的货币政策应当关注资产价格，抑制资产泡沫，是对原有货币政策目标的重大拓展。 同时，“综合运用金融、土地、财税、立法等手段，加快建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制”是中央经济工作会议的要求，在12月9日的会议上对建立长效机制的表述又更加明确和具体化了。
庞元讲到，多年来，我国货币发行偏宽松，个人购房杠杆上升明显。2017年着力推进供给侧改革，对于房地产行业来说，进一步深化研究土地供应改革问题也是其中应有之一。当下最大的问题，一是集体建设用地使用权与国有建设用地使用权同质同权后，是有期限还是无期限的问题；二是国有住宅用地使用权70年期满后，是继续有期限还是无期限的问题；三是有偿的问题，对于城市或者国家，房地产交易的税费从流转税费转化为持有税费以后，就自动转为逐年交了，缴纳的数值按照市值收取或者象征性的收取都是没有问题的。
中山证券首席经济学家李国旺主旨演讲
中山证券首席经济学家李国旺讲到，不动产金融研究的过程中，必须符合三个要求，第一，效率是不是增加，第二，效力是不是提高，第三，效益是不是增加。不动产金融分不同的层次，可以是指数化交易，可以是ETF，也可以是房地产交易价格指数，去推出一种全社会承认的标准产品。
对于房地产金融未来如何做？李国旺讲到，首先要研究政策。不动产不仅仅是住宅，还有厂房、商业地产、酒店等等，不仅要研究中国的，还要研究美国、日本、西欧国家的相关政策。第二是金融创新。期待东方不动产金融研究中心未来推出可以交易的房地产交易标的和交易品种。第三是管理公司的品质非常重要。第四是技术创新。未来对于不动产交易，特别是AR、VR领域的系统会应用起来。第五是产品创新。如何创造出符合老百姓需要，又符合有机环保的产品，是未来不动产创新的前提和能够顺利交易的一个方法。第六是市场创新。东方不动产金融研究中心不仅仅是研究上海的，应当研究全国的，甚至是研究全世界的，这样市场才能扩展。第七是品牌公司的价格一定是有溢价的，要研究不同的房地产品牌公司对房地产价值的作用。第八是不动产金融创新的资源创新。
上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海市立信会计金融学院教授王洪卫主旨演讲
上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海市立信会计金融学院教授王洪卫围绕“我国房地产金融创新”做主旨演讲。他讲到，中国的房地产金融一直在创新，1996年在上海研究时按揭贷款出现了，2001年到2003年过桥贷款在创新，2003年后信托项目开始出现，2007、2008年以后基金项目又开始出现。房地产金融分成三类，一类是支持消费者消费的，按揭类、租金支持类的金融产品；一类是支持房地产开发的金融产品；还有一类是支持房地产持有的金融产品。
王洪卫讲到，房地产金融领域的消费金融出现了三个方向，一是美国的资产证券化，二是以欧洲为代表的住房储蓄，三是公积金制度。1991年的日本金融危机，是消费领域的金融危机，导致日本近三十年的经济不振。1997、1998年的亚洲金融危机，是泰国等东南亚国家由于投资的减少，产生了房地产危机，引入了金融危机，导致了亚洲金融危机。美国2008年又是房地产危机，在资产证券化的情况下形成了次贷危机。
最后，王洪卫提出，房地产金融创新的对策，应该是有序创新，疏堵结合。在金融创新的同时，还要有相关政策的突破，研究优化城市土地的供应体制。
上海市公积金管理中心原主任、上海市房产经济学会副会长沈正超主旨演讲
上海市公积金管理中心原主任、上海市房产经济学会副会长沈正超讲到，公积金的流动性问题跟每个人都息息相关，作为一项规模巨大的城市职工住房消费基金，它的流动性均衡的意义主要体现在几个方面：第一，公积金流动性问题是实现公积金政策性金融的目的，最大限度的支持住房消费的需要。公积金是一项政策性的金融工具，在保持它的流动性均衡的前提下，最大限度地支持职工的住房消费，这是该制度存在的价值所在。第二，保持公积金的流动性均衡，是提升公积金管理能力，同时也是确保公积金资金安全的一种需要。第三，公积金保持流动性，也是保持公积金良好商业信誉，实现公积金可持续发展的一种需要。公积金虽然不同于商业银行的资金，但其管理机构跟银行一样需要良好的商业信誉。公积金要可持续发展，就要保持好它的流动性均衡。
沈正超建议，公积金管理当中，首先要加快构建流动性风险的预警机制；其次，要完善公积金流动性管理的体制，必须建立一个全国性的公积金资金调节机制，中国公积金制度非常大的一个缺陷，就是封闭，而这个局面对未来公积金制度的长远发展是绝对不利的；第三，要拓展多元融资的渠道，流动性风险唯有通过拓展公积金的投融资渠道来加以解决；最后，要加强公积金的流动性管理的法治建设。
上海仟邦资都金融服务有限公司副董事长于扬利主旨演讲
上海仟邦资都金融服务有限公司副董事长于扬利讲到，一个企业在经营过程中，生存是第一要务，所有的创新都必须围绕着生存与发展。他介绍到，仟邦资都今年在创新方面有两件重要的事情，第一是搭上资本市场的快车，第二是做“后房地产金融”的生态系统。
于扬利表示，不论是整合资源，整合资金渠道，还是运用更多的融资手段，最重要的目标是搭上资本市场的快车。一个企业要进入到资本市场是比较难的，也需要时间。仟邦资都在去年与深交所的一家主板上市公司共同合资成立了“梦金所”，通过上市公司获得了更多的资源、资金和融资能力。同时业务延伸到了停车场领域，停车场的现金流非常好，是非常稀缺的资产，也属于不动产的一个部分，做停车场可以用上资产证券化各种的手段。另外，发展“后房地产金融”的生态系统代表着，公司不再做简单的不动产+金融，不做增量，而做存量。仟邦资都希望完善在后房地产市场的金融布局，同时走出国门。
最后，于扬利强调，公司的核心模式是大风控模式，到目前为止还是零坏账，在风控上把握得非常好。
论坛主持：东方房地产学院院长张永岳
圆桌论坛从左至右依次为：华东师范大学房地产系副教授华伟、华东师范大学房地产系主任胡金星、互融CLUB总裁彭加亮、房金所联合创始人李晶、平安银行上海分行投行业务部总经理朱炳瑜、魔方金服董事长凌骏
华东师范大学房地产系主任胡金星、房金所联合创始人李晶、平安银行上海分行投行业务部总经理朱炳瑜、互融CLUB总裁彭加亮、魔方金服董事长凌骏围绕“不动产金融创新方向、难点与突破”的主题进行了圆桌讨论。圆桌论坛由华东师范大学房地产系副教授华伟主持。
华东师范大学房地产系主任胡金星
华东师范大学房地产系主任胡金星讲到，国内房价在持续增长，抵押贷款的额度不断增长，这样的现象被一些学者认为房地产金融化的表现，也就是说政府已经认识到了炒房带来的成本，杠杆率越来越高，意味着泡沫越来越大。胡金星认为，这是由于我国房地产业和金融业的互动还处于非常低的水平。从国际的视角来看，房地产跟金融业的互动已经非常的深入了，最主要的表现是房地产金融产品的创新，它既有房地产属性，又有金融产品的属性。而我国在这方面还没有放开，风险仍然停留在一级市场。
胡金星表示，一旦把不动产的租金收入转化为一种证券，社会资本有了新的渠道，老百姓不会再为了保值增值去投资住房，这时候会有更多的专业机构出现来帮助大家理财。同时，创新也有风险，不动产的证券化既需要业界的推动，也需要政府管制的放松，以及新的监管制度的建立，共同去推动这个市场有序的发展。
房金所联合创始人李晶
房金所联合创始人李晶表示，国内外的不动产金融的产品大概分为几类：一是不动产信托。从标的物来讲，分为房屋信托和土地信托；按照信托目的不同，则分成管理信托和出卖信托。二是不动产抵押贷款。放款机构以借款人拥有的不动产作为抵押物而发放的贷款，这也正是房金所目前的主营业务，作为金融机构的金融外包服务商，房金所根据金融机构的风控标准和要求来匹配好相应的资产。三是不动产证券化，即以不动产未来的现金流为基础发行证券，这块在国内发展的还远远不够。四是不动产租赁，即以租代售。国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
李晶认为，国内与国外很大的一个差距是在风险管理以及个人征信体系是否健全方面。比如，国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度等等，政府也有效的参与、管理和支持等。而我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度。同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。
平安银行上海分行投行业务部总经理朱炳瑜
平安银行上海分行投行业务部总经理朱炳瑜表示，中国的房地产市场处于成长末期成熟期前期，有参考成熟市场产品的基础。交易所资产证券化的规模受制于政策及市场因素，任重道远。影响房地产市场的因素有很多，政府的政策是一个非常重要的因素，包括房地产企业，金融机构及个人，都要围绕政策的转向而转向，目前是政策转向期，需要等待。海外置业维护成本高不是最优选择。一城一策制度下的上海，还是需求远大于供给（主动进来的外来人口及本身需要的高端人才持续增长是客观存在）。目前来虽然政府调控水平在进步，但是问题仍然存在，解决需求方向主要矛盾解决手段不多。房地产金融创新要在新的调控政策明确和稳定后判断。从目前新政看对开发商加大自持要求后，有可能开发商会做多小户型，增大供给数量，提升租金回报应对自持期资金压力。对持牌金融机构而言这块产生未来的住宅资产证券化可能是机会。另外就是目前受监管相对较弱的互联网金融机构可能会填补本市银行的住宅消费金融空白，对他们是机遇。
互融CLUB总裁彭加亮
互融CLUB总裁彭加亮表示，由于房地产的特殊性，房地产金融资产流动过程中，大家都比较注重物权。物权两个主要的表现方式，一个是拿到产证，一个是拿到抵押权证。由于这样的限制性，不动产作为金融资产在市场上的流动性比较弱。未来在不动产的金融创新上，如何让不动产物权形成的资产，能够在市场上真正流动起来，使其实现金融的价值，是一个非常大的课题，也是未来房地产行业发展的重要方向。在流动的过程中，就可以提高效率，降低成本，更好的服务借款者或者中小企业。
彭加亮讲到，现在区块链技术是一个新的技术发展方向，利用这个技术，整个不动产资产在形成过程当中的每一个阶段，都会有信息的标签和加密，这样一个统一的数据库是开放的、共享的，可以促进未来不动产抵押资产的市场流通，对于未来不动产的金融创新来讲是一个机会。
魔方金服董事长凌骏
魔方金服董事长凌骏介绍到，魔方金服关注的是存量房屋的租赁市场。共享经济的精髓是使用权大于所有权，在房屋租赁市场，去住别人的房子本身是一种共享经济的逻辑。“房子拿来住的，不是拿来炒的”，在发展业务的过程中，帮助几十万的年轻人在城市里方便地租房，可以自由地在城市里面选择一个稳健的、舒适的、带有服务功能的居住环境。
凌骏提到，房地产是一个万年的产业，房地产未来跟金融结合，从财富资产配置和国家经济发展的角度讲，都是积极的。要大力推动租赁市场，应该让社会的财富不集中在特别有钱人的手上，而是让普通的百姓都能享受城市发展的红利。
圆桌主持：华东师范大学房地产系副教授华伟
东方不动产金融研究中心研讨会第一次会议现场
21日下午，东方不动产金融研究中心研讨会第一次会议在中国金融信息中心召开。会上，东方不动产金融研究中心分别与上海仟邦资都金融服务有限公司、房金所金融服务股份有限公司签署了合作协议。
责编：夏寅 编辑：郭玉 周方铂 图片兼摄影：肖允