2月23日，国新办召开新闻发布会，邀请住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华介绍房地产市场和棚户区改造情况。会上就我国今年房地产市场相关政策做了介绍，并明确指出要净化住房租赁市场环境，保护租房群众合法权益。23日下午，稳定房地产市场与发展住房租赁市场研讨会召开，就发布会相关内容进行了研讨。
杨红旭 上海易居房地产研究院副院长
住房租赁市场是住房体系中很重要的一块内容，从中央到地方，从投资者到住房者都很关心此类市场的发展。但是这个板块过去一直被忽视，一直没有很好地发展起来。对比发达国家，可以看出，此类国家的租赁市场占房地产市场的规模可以达到30%—60%的比例，类似欧洲等市场此类比例会更高。而在我国，更多的住房需求进入到了买房市场，而租房市场带有无奈的成分。所以有时候会有委曲求全的现象，比如说对于房子不满意，甚至遭受房东的一些不合理的对待，但是租客最后都忍了。好在终于忍到现在，从中央到地方已经开始关注此类问题了。尤其是去年中央发了一个文，涉及到培育和发展租赁市场的文件，而近期类似广州等地方政府也出台了相关的地方性政策和文件，这也说明在该行业相关改革已经积极展开了。
张永岳 房地产系教授、上海易居房地产研究院院长
租赁市场的打开，尤其是形成规范化和规模化的租赁市场，对于解决居住和民生问题有很关键的作用。虽然过去有各类实践，也有各类发展，但一直没有形成高度的关注和系统性的制度，也没有提高到新兴行业的地位。租赁市场过去一直存在，但是为什么过去想发展，但一直没有真正地发展起来呢？原因有几点。第一、全社会的主要关注点在于开发市场，而非租赁市场。第二、老百姓租赁需求是存在的，但属于零碎化的，系统性的需求还不是那么急切。第三、在房地产开发利润率很高的情况下做此类市场和产品，其利润率不会很高。若没有政府的支持而要获得一个较高的盈利水平，实际上还是很难的。但此类现象在这几年产生了变化，原因也是很简单的。第一、热点城市房价居高不下，使得很多青年人和新市民通过努力去购房是有困难的，这部分群体要通过租赁市场来寻找机会，这也使得零星的需求从过去的批量需求转变为集中式的需求。第二、房地产开发利润率也开始出现了下降，企业的发展也需要寻找到新的阵地，那么类似租赁市场以及更细的细分市场也会形成。所以目前政策层面上必须给予积极的支持，包括加快立法等，以更好地增加居民的居住福利。
崔裴 华东师范大学房地产系副教授
住房租赁市场背后涉及到了投资人、出租人、承租人等主体，并因此产生了分工，而且属于分工领域较为高级的形式，所以从流通环节角度看，住房租赁是更高级的住房流通方式，有助于有效利用住房资源和更好地改善城镇居民的居住状况。同时，对于此类租赁市场来说，在不改变产权关系的情况下，能够促使房屋更有效率的流通，同时照顾到了不同生命周期阶段的居住特征，其优势是比较明显的。
一味地推进低租金策略或者说低租金住房供应的策略，满足低收入的需求，也会使得市场化的模式和程度相对不高。这和国际市场是有区别的。另外，租赁市场背后衍生出了很多新的投资机会，比如说通过购买租赁市场的REITs产品，投资者可以实现产品和区域的分散化投资，也省去了很多管理成本和费用。而此类金融投资的过程中，相应的租赁需求是真实的需求，此类市场对于稳定买卖市场的价格也有积极的作用。
胡正华 上海青客公共租赁住房经营管理股份有限公司总裁
租赁企业做大的同时，也会存在规模不经济的天花板问题。比如说个人房东通过几套住房的出租，那么基本上也可以赚钱。而对于大的租赁企业来说，即便是管理方面没有问题，但是如果随着经营规模的增大，相应的风险和成本也会随之扩大。虽然现在互联网技术已经提高了效率和成本，但依然是有瓶颈方面的障碍的，而且也会影响产业的聚集。
建议后续建立一个更为公平的竞争空间和环境。举例来说，很多小房东对于房源改建并不规范，危险系数也比较大，而对于品牌类的租赁企业来说，要按照政府的各类规范去做设计和改建等，这背后相应的成本和竞争机制是完全不一样的。
包括REITs在内的金融产品需要积极采用，因为房屋涉及到装修等内容，相应的资金沉淀规模比较大，必须把流动性给做出来。但国内市场对于此类产品的创新力度相对弱，需要通过金融方面的创新给予支持，这样才能够给予行业发展一个加速的支持。
任宇 魔方公寓 魔方(中国)生活服务集团华东区总经理
积极利用大数据来实现产品和商业模式的创新很有必要。比如说通过对租客的用电量等数据的观察，可以看出用户的消费需求和结构。通过每次这样一轮调研和分析，并结合互联网的思路和技术，那么就可以实现对产品的改进和提升。包括对户型的研究、新产品的研发等，都可以应用此类模式，这也是希望对客户和社会负责。
盈利的来源主要体现在“剪刀差”的模式上，这和提供剪刀差的宽度等有关，主要体现在以下几个方面。第一是拿房的成本，成本控制是首要的一个环节。第二是利用较多的门店数量降低供应链环节中的成本，体现规模效应。第三是后台的系统运作要做到位，这样能够降低相应的账单催收和支付成本，同时节约门店经营的成本，比如员工的管理成本和用人成本等。第四是充分发挥产品本身较大的溢价率和空间，管家服务的贴心管理模式能够增强客户的需求黏性。
梁志森 湾流市场营销与品牌中心总经理
我们正处于一个共享时代，我们提供了多样化的产品，每个公寓的特点各异，但是每个公寓的大厅都有一个较大的公共空间，可以供会客等社交需求。这样能够满足变年轻人的需求和引导新需求等，进而直击传统租赁市场的痛点。我们的产品线是针对各类不同的阶层，第一是蓝领和灰领，第二是一些主流的产品，相对大众化的产品。第三个是针对女性的公寓产品。第四个是针对中高端商务的人士。第五个是针对高管和涉外人士等。发展的愿景应该是在一线城市、一线+以及发达二线城市中积极推广。
进入此类领域产生了新的疑惑和需要，需要行业的修正。要发展租赁市场就要发力于供应端，供应方需要努力改变供应结构。观察国际市场，C2C个人对个人的市场份额其实是不大的，端口的盈利能力其实也是不高的，而B2C的比例会更高。作为B端的企业，需要对目前国内的存量资产改造等发力，这样能够匹配新的需求。
胡金星 华东师范大学房地产系副教授胡金星
对于租赁住房市场发展，主要谈以下几点：
其一、从中央和地方政府的政策来看，住房租赁市场已经处于开始腾飞的阶段，在这个阶段中，对企业而言，商业模式的创新是核心内容。从行业发展阶段看，目前主要采取“剪刀差”商业模式，这需要规模经济支撑，而规模又取决于融资的能力。但是后续发展过程中，随着竞争的激烈，增值服务更需要提早布局。
其二、租赁市场的健康发展要更多从过去的房地产开发环节中发现教训和经验。比如说要反思，如果租赁市场本身也出现了租金和成本的快速涨价，那么是否会对这个市场的健康发展形成新的破坏机制。
其三、租赁住房市场涉及到多方主体利益，有供方也有需方，有政府也有社会机构等，所以主体的利益都必须考虑进去。
其四、加强制度的建设和思考。比如说诚信机制的约束方面，要对租客和房东的不合规行为进行约束。
其五、金融创新方面，目前租赁市场的资金问题更多的是从供应端进行的，后续是否可以从需求端或消费端进行，这是金融创新可以考虑的内容。
蒋毅 瑞阳不动产总经理
从经纪行业的角度看，住房租赁市场也发生了一些小变化。我们看到公寓市场的成长主要是从2015年开始的，这和资本介入的因素是有很密切关联的。很多中介行业从传统的租赁业务起家，通过收购和改装项目，进而出租，可租的公寓套数和间数都在增加。尤其是随着目前租客需求的变化不断调整租赁行为。比如类似上海等大城市，实际上随着轨道交通的增加，租客是在不断往外部导出的，所以也催生了上海近郊和远郊市场的租赁市场发展。另外目前很多企业困惑在于，去年的时候房价上涨，以及部分中介平台收购房源，这使得其他中介机构的拿房成本开始增加，所以这个时候也会加大经营的成本。
梁志超 上海二手房指数办公室主任
发展租赁市场，不是简单的完善或补充，而是应该是对现有的交易模式的颠覆，这样才能真正促进这个行业的长效发展。从这个角度看，开发商应该提供一手房的租赁房源，而不是现在所理解的长租公寓等，即不是简单的存量市场的开发和经营，更多的应该是去探索增量市场的开发和经营规模和模式。另外，因为租赁市场没有备案机制，所以也没有相应类似网签那样的数据，从未来大数据的角度看，希望能够和二手房市场一样，租赁市场也会有一个大数据作为支撑，这样相应的政策调控也可以基于此类大数据而进行。
《发展住房租赁市场若干理论与实践问题》报告
本次论坛发布的《发展住房租赁市场若干理论与实践问题》显示，从国际市场的视角看，各国和地区租赁市场发展的程度有很大的差异。其中，居民承租户占比大于30%的国家包括美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等。而居民住户中承租户占比小于20%的国家包括中国、俄罗斯、保加利亚、罗马尼来、爱沙尼亚、斯洛伐克等。另外，包括美国、德国、日本等政府，更注重利用住房租赁市场来解决居民特别是低收入居民的居住问题，这三国居民的总体居住质量也比其他国家更高。
扩展阅读：http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/35861/36282/index.htm